在当下社会，接触并使用报告的人越来越多，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。为了让您不再为写报告头疼，下面是小编整理的房地产市场调查报告，欢迎阅读与收藏。
房地产市场调查报告1
商圈的划分
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地产商圈市场调研
房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的'收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。
房地产商圈市场调研内容
房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。
房地商圈产市场调研的目的
主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛
房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。
2.针对性强
房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
3.方法多样
电话调研、实地调研、座谈会
按调研目的分类
从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。
应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。
基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。
房地产市场调查报告2
一、xx房地产市场发呈现状
优越的地理环境，深厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格始终呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新改变。一方面，房产的整合概念不断增加，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增加。另一方面，顶级项目拉动了高端消费劲量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满意细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出主动的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍旧稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：深厚的商业、消遣等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供应和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及美丽的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格始终呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，削减了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一样的，而且上涨的幅度非常平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受状况来看也是比较志向的，信任随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得主动成果，这些都将为这一带的房价带来肯定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供应13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量削减
为避开因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也干脆导致了购房需求的削减。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行其次次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所削减。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房探讨中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售状况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的状况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。 四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，依据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年削减4630套，降幅为58.87%。 从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严峻萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的状况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新居供应量削减3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付实力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、消遣、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的.崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预料不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年削减2609套，降幅为68.59%。 从成交价格状况来看，尽管古田片区今年1至6月始终都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温柔解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量削减，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为寂静。
对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，将来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展供应有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。 从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依旧是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅削减，二七、后湖片区的楼市整体呈现温柔向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。 令人激昂的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，将来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。 从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特殊是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售状况，该片区的表现还是令人刮目相看的。 虽然整个市场气氛的始终处于观望心情，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没削减多少。而来看房的客户，许多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前状况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的一般住宅产品类型，始终是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商起先注意产品结构的调整，产品重心渐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，快速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需肯定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是将来市场的主流产品。 东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，将来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的旺盛奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号
房地产市场调查报告3
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的.政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(XX、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调， “自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。
房地产市场调查报告4
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的.40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号)
房地产市场调查报告5
一 调查背景
房地产营销与一般市场营销一样，是个人和集体通过创造，与其他的个人和集体交换产品和价值，获得所需物品的社会经济活动过程。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，房地产企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活，物质或精神的需求，并获取利润的经济活动。 近年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。本次主要是分析我在兴龙置业实习阶段对购房人群的基本状况以及住房者的需求和未来发展趋势所做的调查。
二、公司简介
秦皇岛市兴龙置家房地产经纪有限公司是由中秦兴龙投资控股有限公司投资成立，注册资金20xx万元。公司成立于20xx年，自成立以来，始终贯彻“仁和、诚信、务实、求新”的企业精神，通过实行科学规范的运营管理，现已拥有连锁店三十二家，员工200余人。
公司以房地产中介、楼盘代理和信贷业务为核心，业务范围涉及房屋买卖、房屋租赁、商品房代理、代办贷款、代办过户、代办产权、广告等，力争成为国内房地产经纪和金融按揭服务的领跑者。公司与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系，在广大购房者、开发企业和房产中介企业中享有较高的知名度。20xx年10月，公司先进的二手房交易电子商务网站上线。网站搭建了资源丰富、信用度高、交互性强的.分类信息平台，致力于为购房者提供全面的新房、二手房信息服务。
20xx年，公司成立了广告部，使公司的综合实力进一步增强。公司现有市内黄金地段大型户外广告位、京沈高速户外广告位以及秦皇岛市主要干道路灯灯杆广告位多处，
本着“以市场为导向，以客户为中心”的服务理念，致力于为客户全面、贴身的广告服务。
公司大专以上学历的员工占到了90%以上，高素质的人才队伍为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。公司坚持“德才兼备、敬业为本”的人才理念，定期组织员工参加各种培训。从刚刚入职的新员工培训到基层门店管理人员的素质提升，从中层干部的能力提升到业务骨干的外派培训，无不体现着公司对人才的高度重视。借助于兴龙控股的“兴龙管理学院”，公司为员工提供了更为全面的成长和发展平台。
公司重视企业文化建设。通过内刊《动感兴龙》和《兴龙之路》引领员工团结、拼搏、奉献的精神风貌，同时，经常举办多姿多彩的文化娱乐活动，丰富员工的业余文化生活。“龙腾杯”长跑比赛、运动会、歌咏比赛、春节晚会等，无不体现着公司浓厚的文化氛围。
公司坚持“贴近社区、服务百姓、回报社会”的宗旨，与秦皇岛各个社区居委会进行便民合作，同时经常组织员工参与各种公益活动，多次捐资助教，得到了社会各界的肯定和好评。
在开拓市场的过程中，公司的综合实力不断增强，呈现出蓬勃的生机和旺盛的生命力，在未来的日子里，我们将和有志于从事房地产经纪服务的精英们一起，以“诚信的品质，专业的服务”，全力打造秦皇岛市房产经纪新坐标。
三、目前购房群体的基本状况
1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。
从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高。购房者的平均家庭月总收入约为20xx元，而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采用分期付款的购房者占购房者总数的60%，其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在18万元以下。
2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高。
随着外地的房地产开发商进军房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。在所有购房者说出的房地产开发商中，消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商，但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商，其被知晓的比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发商的认知度则更低。
消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。
3、置业消费盲区与企业品牌建立
置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。
在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级的迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成的负面影响在短期内挽回的可能极小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安
从总体看，在以往的实际房地产购买者当中，只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重的差异，产生这一现象的原因是复杂的：但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。
从消费市场经验来说，在复杂而缺乏规范秩序的市场中，在消费者消费认知力低下的情况下，消费者的消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感的一个重要作用力就是企业品牌的形象与价值，良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。因此基于消费群体认知力不高的状况，有效的品牌建立将可以从中获得极大的利益和价值。
房地产市场调查报告6
今年以来，国家采取了一系列优惠政策，扩大内需，促进房地产市场健康发展，特别是我市“房地产新政；在影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐好转，商品房销售不断上升，政策效果进一步显现。
一、我市房地产开发的现状
(1)房地产开发投资处于低调整状态。1-11月，全市房地产开发投资94.9亿元，与20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低点上升近6个百分点，比第三季度上升1.1个百分点(如图1)，占全社会固定资产投资总额的10.0%，比第三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月1月至11月市、县(市、区)房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
发展投资比例(%)
同比增减比例(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业经营场所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地产建设规模及现状；两升一滴。随着我市六个部门推进新建设措施的出台和销售市场的持续升温，市场供应发生了积极变化。建筑面积和竣工面积保持了一定的增长规模，而新建筑面积逐年减少，但下降幅度逐渐缩小。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；其中，居住面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5万平方米，同比增长143.2%；商业经营场所25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293万平方米，同比下降22.7%；居住面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业和商业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
二、新房地产政策对市场的影响分析
1.新住房政策的累积效应得到了进一步的揭示。自去年第四季度以来，我市已发布有效的“房地产新政；今年以来，各部门在原有基础上不断完善和细化各项政策措施，出台了《关于调整城镇房地产交易的税收政策》、《关于进一步减轻居民购买和转让住房税收负担的政策》、《关于促进我
《关于促进城市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《促进新项目发展的政策措施》，同时增加金融支持服务，降低公积金贷款首付比例，将首付比例从30%调整为20%，将最高贷款额度从25万元调整为35万元，将最高贷款期限从20年调整为30年，缩短二手房贷款和二手房交易营业税免税期限，将全额征收改为差额征收等。这些政策措施的效果有效降低了购房者的成本，缓解了开发商的资金压力，对房地产开发企业和消费者都有好处，增强了信心，获得了利益。从目前的情况来看，经过几个月的运作，已经产生了积极的效果，对促进房地产市场的快速复苏起到了积极的作用。
2.房地产开发企业采取积极有效的措施应对市场变化。去年下半年后，针对房地产市场房地产投资和商品房销售持续下滑的`新形势，全市房地产开发企业主动调整发展战略和营销策略，采取各种优惠促销措施，极大地激发了居民的购房欲望和消费热情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的两个问题
其次，高房价可能会对商品房销售施加新的限制。随着商品房销售的快速增长，市场复苏的迹象趋于明显，一些开发企业和新建筑出现了价格上涨。据报道，在成交量略有改善后，一些房地产从3月份开始涨价，8月份出现了一些房地产“坐在地上涨价”现象。从城市商品房平均成交价格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比增长17.62%。在市区，有价格在7000-8000元/㎡的高档楼盘，如地景蓝湾、童渊、运河一号大厦、江南一品、公园一号等，商品房的涨价幅度大大超过人民收入的增长，势必对销售形成新的约束。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1.加快政策调整，给行业宽松的发展空间。目前我市发布的《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税、住房贷款等内容。该政策具有放宽行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论和制定政策时，应更加坚定地运用市场导向的标准，为行业和企业的发展提供宽松稳定的环境，为房地产行业未来的繁荣稳定奠定基础。
2.政府应规范土地市场，引导房地产企业合理、科学地利用现有可开发土地。从规划、土地使用、税收优惠等方面引导和鼓励社会投资，发展中小户型(面积120平方米以下)房地产项目，增加廉租房、保障房建设，满足广大公民住房需求。过高的房价仍然是有效扩大市场交易的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者还是买不起现在的房价，但实际上现在的房价还是蕴含着很大的利润。一方面，如果开发商愿意让消费者受益，两者之间的需求可以达到合理的平衡，可以有效消除房地产矛盾的长期积累；另一方面，开发商需要对土地储备和住房开发进行合理规划，防止资金链断裂，以促进房地产市场稳定健康发展。
3.稳定就业，增加居民收入。房地产市场发展的关键在于市场成交量，而市场成交量取决于市场消费能力。因此，居民的收入和就业状况对房地产行业的消费至关重要。
4.创造更好的房地产开发环境。政府应不断加大投入，重点改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，营造良好的人文居住环境，吸引更多有实力的房地产企业入驻发展。
房地产市场调查报告7
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~20xx)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的`铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
房地产市场调查报告8
一、调研前言
长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1、18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。
本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19、88平米，10%的低收入住房面积21、72平米，60%的中等收入住房面积28、50平米，10%的高收入住房面积35、93平米，10%的最高收入的住房面积43、60平米，总平均29、31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。
（一）调研时间及地点
xx年初至xx年末；长沙市区
（二）调研对象及范围
长沙市区随机抽取的400户住民
（三）调研目的
了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。
（四）调研方法
随机抽样调查法和上门问调查法
（五）调研结论
通过调查了解长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7、67平米到本次调研得出的29、21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
二、情况介绍
通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19、88平米，10%的低收入住房面积21、72平米，60%的中等收入住房面积28、50平米，10%的高收入住房面积35、93平米，10%的最高收入的住房面积43、60平米，总平均29、31平米。其中：租公房23户占5、75%，租私房14户，占3、50%，自由私房360户，占90、0%，其他3户，占0、75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94、68%。拥有三居室以上的家庭占46、21%、除现住房之外还有一套住房占19、84%，有两套占1、38%还有3套占0、82%，拥有两套以上占22、04%。
现在长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7、67平米到本次调研得出的29、21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
三、分析预测
（一）长沙市人均住房和市区人口分析
从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的`增加而增加，市区人口数由1980年的101、94万人增加到XX年的`218、75万人，人均住房使用面积由1980年的7、67增长到XX年的21、，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。
（二）收入层次与住房建筑面积情况分析
10%的最低收入户住房建筑面积19、88平米，10%的低收入户住房建筑面积21、72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28、50平米，10%的高收入户住房建筑面积35、93平米，10%的高收入户住房建筑面积43、60平米，总平均29、21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水平层次，所以部分的住房建筑面积市28、50平米。
（三）住房类型和现有住房数分析
5、75%是租赁公房，3、50%租赁私房，90、0%自有私房，0、75%市其他类型。其中，2、0%是单栋配套楼房，89、25%是单元式配套住宅，5、5%是普通楼房，3、25%是普通平房。而居室类型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有两套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是单元式配套住宅，而却有94、68%的家庭居室类型是二居室的，46、21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22、04%。
（四）长沙市房地产开发情况分析
1、长沙市施工和竣工房屋面积
从1998年到XX年施工房屋面积从339、01平方米增长到3270、34平方米，竣工房屋面积从98、38平方米增长到699、90平方米，房屋售出面积，从39、97平方米增长到985、09平方米。
由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。
2、房地产品房空置面积
XX年长沙市房地产商品房空置面积65、63万平米，其中空置13年面积49、42万平米，空置3年和3年以上面积5、70万平方米。
从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。
四、结论及建议
通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水平层次，所以部分的住房建筑面积市28、50平米。有90、0%住的是私房，89、25%是单元式配套住宅，而却有94、68%的家庭居室类型是二居室的，46、21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。
房地产市场调查报告9
导语：调研报告是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。希望接下来小编整理的房地产市场的调研报告，文章希望家喜欢！
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37、3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489、9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的开发建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42、2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50、6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15、5%和15、4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6、5万平方米，与3月份相比均下降了44、3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的'新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的`投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20、5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
:
土地供应结构调整。建设部等七部出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
地方:
房地产发展目标调整。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。力调整供应结构，加配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长源看，我区房地产市场仍将有比较的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场调查报告10
一、城市居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
二、多少都市人准备买房
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
三、有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-20xx元的比例最高，为30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用
家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
四、购房者是什么样的人
数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多。
目前，家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
五、居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还
稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的.占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
六、谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-140平方米之间，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。
七、居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产市场调查报告11
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策推荐，对持续我区房地产市场的持续健康发展，具有重要好处。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489。9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资持续较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42。2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;办公楼开发投资也持续了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售状况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要透过以下几方面来调控房市：
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化状况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时光;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的`住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。20xx年市《》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现必须程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，到达抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。透过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，透过严格土地供应，有效防止过度开发的状况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。透过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。思考到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、用心应对，持续我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为持续我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前个性要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动状况和原因等列入分析资料。一旦发现价格异常波动，及时提出预警推荐。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展状况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以到达透过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，透过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，用心引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场调查报告12
第一部分：投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
2004年，济南市实现地区生产总值1618。9亿元，增长15。6%，综合经济实力持续在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118。7亿元，增长7。8%;第二产业实现增加值742。4亿元，增长19。8%;第三产业实现增加值757。8亿元，增长13。0%。。
(2)银行存款余额概况
济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22。1%，全市贷款余额2830亿元，增长10。8%。
(3)济南市民收入及消费概况
2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9。0%;人均消费性支出8581元，增长2。2%。农民人均纯收入4116元，增长13。7%;人均生活费支出2543元，增长9。8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19。7%，占消费性支出的比重9。3%，提高1。3个百分点。城市人均住宅使用面积到达了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;农村居民人均生活用房面积32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定资产投资概况
2005年济南全年全社会固定资产投资856。9亿元，增长31。6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724。4亿元，增长32。3%;农村投资132。6亿元，增长44。0%。房地产开发投资121。1亿元，增长9。9%，其中：住宅投资96。2亿元，增长10。1%，占房地产开发投资的79。4%。
(5)建筑业
2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93。3亿元，增长10。4%;实现利税22亿元，增长8。6%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为13。03万元/人，房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。
2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48。2亿元，同比增长7。8%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31。5亿元，同比增长1。1%;非国有及国有控股企业完成16。7亿元，增长19。3%。
一季度，房屋建筑施工面积2026。2万平方米，比去年同期增长13。2%。其中，新开工面积376。2万平方米，同比增长34。7%。
一季度，完成竣工产值14。6亿元，比去年同期增长33。9%，房屋建筑竣工面积39。4万平方米，与去年持平。
综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：
(1)2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据证明，2005年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。2005年，家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。
(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。
●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。
●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
●文东为科研文教片区。
●千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。
(2)公共设施布局
A、中心商务区。
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。
C、省级行政办公用地。
集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
D、金融设施。
在中心商务区内。
E、文化娱乐设施。
在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。
F、体育设施。
在腊山湖北新建市级体育中心。
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。
H、文科设施。
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
(3)济南旅游资源开发。构成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。
A、古城旅游区。
主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区。
主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区。
主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区。
主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。
主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
(4)外联交通
A、铁路。
2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。
B、公路。
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。
C、机场。
济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。
(5)城市交通。
总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)
“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。
“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。
“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。
“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。
4、济南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。
B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。
C、泉城广场建成使用。
D、济南机场主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率到达36%，绿地率31%。
B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。
(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。
分析：从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项资料分析得出以下几点：
A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重视东西两头的发展，以若干片区的构成确立其每个片区的核心任务。
C、南部大力开发旅游资源，构成济南的生态区。
D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：
●北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。
●京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。
●顺河高架路北延工程。
●历山北路拓宽工程。
第二部分房地产市场分析
一、房地产市场的总体运行状况
由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米。
在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。
1、土地市场分析
2006年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计，济南市市区目前能够进入市场的土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在必须时光内造成明显的供求矛盾。
2、房地产投资状况分析
2006年投资预期
有关部门的信息显示，济南市确定用心推进房地产业发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增长25%。其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米，实现销售面积300万平方米。
3、商品房销售状况分析
截至2006年2月末，全市商品房屋销售建筑面积为20。8万平方米，同比增长33。3%。其中，住宅销售建筑面积为18。4万平方米，同比增长18。7%，占全部销售面积的88。5%，下降10。9个百分点。2月末，我市商品房屋空置面积为38。5万平方米，其中空置住宅34。6万平方米，分别比去年同期增长42。6%和31。1%。买方市场有需求释放的迹象，但超多新开楼盘的出现，购房人选取余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
2006年2月份登记成交均价为3034元/平方米，比1月份增长18。3%。从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每平方米均价到达3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。
5、经济适用房市场分析
据悉，济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济适用房居住组团7。7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也带给良好的居住环境。
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点，政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。
成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，越来越得到市场认可。
大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备良好的地理位置和人文环境，楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥，具备必须的升值潜力。另外，由山东省建工集团开发的明珠国际商务港，投资前景看好。
济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线，周围名胜聚集，是济南市的中心，围绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。
历史及规划因素构成的特色产业聚集地，如以山大路为中心的科技商业地带，以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带，以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带，以及以趵突泉为中心的特色旅游带等，均是应关注的投资热点。
属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境好，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部，南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。
东部区域板块发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
第三部分2006年济南住宅市场分析预测
2006年住宅市场预测
1、行业发展方面
计划经济——改革开放——加入世贸组织，中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是透过市场化手段影响利率波动;汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。
2、新增供应量方面
05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与04年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅滑坡。但从长远来看，宏观经济来方面，国家在抑制投资过热，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一向以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动，在住宅市场上泉景·天沅(80万平米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万平米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广，4月份，外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)
3、产品种类方面
2006年房地产上市品种多样成为市场亮点。从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇·环球广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住宅、高层住宅、商住社区等品种的出现反映了当前市场需求的多样化。而10多个旧村改造项目及其它价格较低的项目的旺销，也显示了住宅市场从低端向高端推进的态势。06年开发商应注意市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中赢得一席之地。
4、居住品质提高方面
在2006年新开工的项目中，技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌营造等方面均有进步，这反映了在“节能、节地、舒适、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。天泰太阳树项目推出“不要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5项专利。
5、户型及面积方面
市场需求在户型及面积方面趋于理性化。06年的热点集中在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上，总价低，易于理解。南部城区的状况略有不一样。详见客户群分析。
6、价格方面
目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时光价格不会下降，但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示必须规模的中低价房的开发，同时未来一段时光新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。2006年前四个月，在售楼盘均价到达3500-4500元/平米，销售势头良好。泉景天沅起价3830元/平米，鲁能领秀城均价4200元/平米，位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右，东部品质楼盘均价在4300-4800元/平米，太阳树酝酿10000元/平米销售均价。
7、供应分布方面
未来一段时光，南部将是06年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的.收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从05、06年房展会我们能够看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球;东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场带给充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时光济南住宅市场的热点区域。
8、客户群方面
(1)潜在购房者基本特征
①潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体为主，所占比例为29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选取、建筑风格、社区配套等的需求状况。
②购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付潜力上都略显不足，所占比例仅为12%。但单身白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。另外，老年人消费市场正日益扩大，其消费心理和消费潜力与年轻人相比，更加理性，尤其是在古城济南，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。
③潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%;其次是具有高中(含中专、技校)学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。
④潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，透过对潜在购房者的家庭年收入和工作单位作交叉分析证明，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。
⑤潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，排列在第三位的是私家车，比例为17%，购房者的私家车拥有数量不容忽视。
(2)潜在购房群体需求特征
①79%的受访者选取1～2年内购房，打算一年内购房的比例为38%，2年内购房者比例为41%，选取2~3年内购房的比例为15%，3年以上购房的比例仅为6%。近年来，由于拆迁的区域较大，购房者思考改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征。
②潜在购房者的置业目的中自我改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16。2%，自有住房、房改房所占的比例为35。8%和30。2%，拆迁房所占的比例为9。3%。
③潜在购房者中有40%选取在东部购房，选取南部区域的比例为22%，选取西部区域的比例为19%。南部区域购房者思考的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便。
④潜在购房者对建筑形态的选取中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选取比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者理解，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。
⑤潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选取复式结构的比例为25%，选取错层的比例为16%，跃层结构为8%。
⑥济南市户型需求综合分析状况来看，二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90%，其中二居室比例为62%，三居室比例为28%;对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2%、3%。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。但相关分析证明，济南市不一样区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选取市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，证明这两个区域大户型住宅较有市场。南部区域需求户型比例基本为一居室2%，二室一厅28%，二室二厅29%，三室二厅35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39%，其次为100～120平方米，需求比例为26%，80平方米以下需求比例为19%，120～150平方米需求比例为11%，对150平方米以上的户型需求比例为4%。
(3)潜在购房者的购买潜力分析
①家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭年收入在3~5万之间的，对总价的承受潜力就应在20~45万之间。家庭年收入在6~10万之间的，对总价的承受潜力就应在40~90万之间。
②对价格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超过90%，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例仅占5%。
③对住宅总价的承受力，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者理解的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水平，仅有12%的人能够理解，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不一样购房群体的需求特征为：承担总房款在30万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫;总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫;总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米，户型为三室二厅二卫;总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫。
(4)配套需求分析
①绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套。潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。结合前文可知，潜在购房者年龄以26~30岁之间的居多，其中家庭结构为二人世界的占五成，因此，其对幼儿教育环境关注程度较强。
②潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应将当前需求与未来城市发展相结合思考。
房地产市场调查报告13
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的'市场依据。
、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~2**0)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和2**0年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和2**0年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和2**0年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和2**0年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2**0年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2**0年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
房地产市场调查报告14
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的'政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
房地产市场调查报告15
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的`结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
